房巿景氣趨緩，選購房子可要睜大眼，如何避免成為巿場反轉時的最後一隻白老鼠？房仲業建議，選擇成交速度較快的區域抗跌產品，或是擁有較多交通等重大建設利多的個案，較能減少房巿反轉時的跌價損失，甚至反向爭取一定增值空間。

　內政部建研所等房市調查數據紛紛露出警訊，引發外界關切，而各家銀行放款限制的發布、利率升息等消息，更令「投資型」產品─套房案成了眾矢之的，不過，單以產品規畫判定未來增值、保值性，是不夠的。業者認為，觀察產品成交天數長短，是尋訪區域抗跌產品的最佳巿場「溫度計」。

　中信房屋就2006年及2007年北市銷售產品每季平均成交天數分析發現，被外界質疑現今已為票房毒藥的套房產品，在中正區、大同區卻有不錯表現，成交天數較去年同期有縮短現象。而店面產品，則在信義區、中正區、大同區表現亮眼，尤其是信義區，銷售天數更在平均20餘天內即可成交。

　中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，中正區受惠於明星學校的加持，套房產品去化速度呈現正向成長，第三季的平均成交天數為36天，較去年同期縮短近8天；值得注意的是區內店面產品，在第三季平均6天即可成交，顯見各類產品因區域特性有別，受購屋者青睞程度就有所不同。

　對於房巿買那裡不吃虧？信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，鎖定有重大交通建設經過的區段準沒錯，如果有兩項以上的交通建設加持，則房價更是易漲難跌。

　吳銘鴻指出，交通建設一向是房價最有力的支撐，大型交通建設不僅帶動區域發展，更是房價起漲的指標。台北市近年重要的交通建設除了捷運外，就以快速道路最受矚目，如信義快速道路的通車，讓文山及深坑近兩年房價出現一至兩成的漲幅。

　北縣居民更因上下班通勤、往返台北縣巿需求，將交通建設視為購屋主要考量，促使交通主幹道沿線的重要出口、場站，房價快速成長，成為支撐區域價格的重要力量，如中和景平路、景安路及板橋民生路、文化路一帶，因具備捷運、快速道路雙重優勢，近幾年房價直線上升，表現明顯高於周邊區域。

《YAHOO房地產》

一般夫妻的置產項目中，最值錢的大概就是房子了。到底房子該登記在先生或太太名下？或者採共同登記？這可以從3個角度來考量。

台北市曾有一對夫妻要購屋，完成所有房屋過戶的手續後，因為房子是登記在先生名下，代書就把新領到的土地房屋所有權狀交給先生，沒想到先生竟然當著太太的面，就將權狀送進碎紙機內。

原來夫妻倆先前已經因為房子登記問題而有過一番爭執，太太雖然妥協由先生掛名，但為了要有安全感，要求保管權狀，沒想到先生竟然將權狀「粉身碎骨」，還說可以省下一筆將權狀存放銀行保管箱的費用。

離婚率大幅升高　靠房子增加安全感

還有一對小夫妻，因為購屋自備款是由公婆出錢，簽約時公婆要求用兒子的名字登記，但是等到正式用印時（即雙方蓋印鑑章），公婆沒有到場，兒子即要求代書將房子所有權人改成太太的名字，「因為老婆要有安全感」，兒子無奈的表示。

為什麼夫妻都想靠房子來建立安全感？根據內政部統計，去年台灣離婚率是千分之2.83，有6萬4千多對夫妻在戶政事務所跟另一半說「拜拜」，居亞洲第一高；而10年前，只有3萬5千多對離婚。面對節節走高的離婚率，讓夫妻任一方更想擁有房子的所有權，因為房子通常是夫妻擁有價值最高的一項資產。

其實撇開感性因素，房屋登記可以有更理性的考量。以下是房子所有權人在登記時的3種考量角度。

考量1. 誰的貸款條件好　就登記在誰名下

銀行核貸除了考量房子地段等因素外，貸款人的職業、信用、收入也是評估重點。兆豐銀思源分行經理江德成指出，如果夫妻一方是500大企業員工、另一方是一般行號員工，想要申請貸款的銀行又有針對500大企業提供貸款優惠專案的話，以「省息」角度考量，當然是登記在條件優的一方名下去申請貸款效益較高，通常可以有1碼（0.25%）的優惠。

假設貸款額度500萬元，貸款20年、年利率3.25%，採本息平均攤還法計算，20年下來的利息總和約是180萬元；而同樣條件、年利率3%的話，利息總和約是165萬元，可以省下15萬元利息，夫妻倆可以用來玩一趟歐洲了。

不過，如果自己任職的公司比不上另一半的條件優，或是太太只是家管，既想要登記在自己名下，又希望享有較優的利率報價，也不用氣餒，只要申請的銀行有彈性提供家庭收入評分的話，「不管登記在夫妻任一方的名下，銀行仍然會將夫妻收入合併評分，就有機會爭取到更好的待遇，」江德成提醒。

考量2.誰能節省增值稅　就登記在誰名下

房子相關稅負最沉重的一項是土地增值稅，所幸土增稅有2種優惠可以申請，只是想要享受優惠，登記時就要慎重考慮。過去民眾出售自用住宅土地可以享有的土增稅優惠有2項︰「一生一次」的10%優惠稅率，以及「以小換大」的重購退稅。（月前行政院釋放新利多：「一生一屋，不限次數」的10%優惠稅率，是採一生累計換屋總面積、都市地區土地不超過1.5公畝之方案來計算，但目前尚待立院修法通過。）

但是陳俊宏提醒，「想要享受一生一次的優惠稅率，新購房屋就要登記在還沒有用掉一生一次的配偶名下。」尤其要注意的是，如果採取共同登記（即由夫妻共同擔任所有權人），未來出售房屋想要適用一生一次的優惠稅率時，夫妻倆的「一生一次」權益就會一起消耗掉，相當可惜。

而換屋時可以申請的「重購退稅」，由於稅法規定，原出售土地及新購土地所有權人須同屬一人，「也就是說，如果舊屋是登記在先生名下，購置新屋如果想要申請重購退稅，那麼新屋也必須登記在先生名下才行」，陳俊宏強調。

考量3.誰最需法律保障 就登記在誰名下

民國85年修法後，房子登記在誰的名下就是誰的，即使未來感情生變，先生提出當初購屋自備款或是貸款都是由其支付，也不能將已經登記在太太名下的房子，要求法院判還給先生。因為太太可以提出這些購屋金是先生當初贈與給她的。

不過，台灣法律聯合律師事務所所長劉孟錦也提醒，夫妻婚後購置房屋，任一方即使爭取到登記在自己名下，也不能太「靠勢」，因為台灣9成8的夫妻採取「法定財產制」，當鬧到要離婚時，根據民法第1030之1條規定：「剩餘財產較少的一方，可以提出「剩餘財產分配請求權」」（以下簡稱請求權）。也就是說，可以要求剩餘財產較多的一方，「吐」出一部分的財產，供兩人平均分配。

只有當初專程到法院登記為「分別財產制」的夫妻，因為是「親夫妻、明算帳」，各自管理、使用、收益及處分名下財產，離婚時當然也不能再要求行使「請求權」。而只要沒有特別到法院約定登記的夫妻，均視同採取「法定財產制」，即使婚後財產是夫妻各自所有，但是當「法定財產制」的「關係」消滅時，譬如離婚或任一方死亡，另一方就可以行使「請求權」。

剩餘財產計算方式是：「先扣除婚姻關係存續中所負的 債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產的差額應平均分配」。譬如太太名下有一間市價約1千萬元的房子，先生名下有200萬元存款，假設雙方都沒有負債，那麼雙方剩餘財產各是1千萬與200萬，差額為800萬元（＝1000－200），剩餘財產較少的一方，就可以要求平均分配這剩餘的800萬元，也就是說，先生可以向太太要求給付400萬元。

不知如何選擇 共同登記最公平

相對地，劉孟錦律師也提醒，房子沒有登記在自己名下的配偶方，也不能因為法律有保障離婚時的「請求權」而大意，「因為房子登記在誰的名下，誰就有自由處分權，也就是要小心還沒來得及在離婚時行使請求權時，房子就已經被另一半處分掉了！」

除非配偶能夠及早發現另一半「不當減少婚後財產，而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時」，不用等到離婚，就能向法院提出「提早行使剩餘財產分配請求權」。例如先生外遇，準備出售登記在自己名下的房子變現給二奶，太太如果及早發現，就能依法聲請提早行使請求權。

而且切記「法律只保護懂得法律的人」，如果知道有剩餘財產的差額時起2年間不行使、或是離婚超過5年未行使，這項權利就會消滅，也就是不能再提起剩餘財產分配請求權。

綜合來看，誰自認最需要法律保障，誰就盡量爭取登記在自己名下，或是採取形式較公平的共同登記，更能因應目前婚姻關係不穩的時代。

只是要注意的是，共同登記房屋的另一半仍然有自由處分名下持分的權利，而且若另一半不幸提早過世，而夫妻又膝下無子嗣的話，「第二順位繼承人、亦即公婆或是丈人、丈母娘，就有權要求繼承該房子的持分權利了，」劉孟錦律師提醒。

《全球房地產資訊網》

工商時報 C2/理財話題【李國煌／台北報導】

市況動盪，套房價格紊亂，議價空間擴大，房地產界人士說，打算買套房自住的民眾，不妨逆向思考，現在，反而是買套房的最佳時機，貨比三家、慢慢挑選、用力殺價。 信義房屋協理呂信銓說，現階段買套房，最重要的原則是，挑選供給量不要太大的套房社區。總戶數最好在一百戶以內，其次，二百戶以內也可考慮，最重要的是，供給量太大的社區，常常有人在賣房子 ，感覺不佳。 一、自住用途，可買可不買。 永慶房屋人員指出，抱這種心情去看房子，態度最輕鬆，不會因為急著買房子，被售屋人員識破，價格殺不下去。 二、同時看三、五戶。 今年新蓋好的套房，案量相對多，打算買套房的人，不妨多跑幾個地方，多一些議價籌碼，不必非買特定一戶不可。 三、一屋多看幾次。 最好分不同的時間，前後去看個五、六次，像是股市重挫、天氣變壞的時候，不妨打個電話給賣方，探探口氣。 例如，今年八月美國次貸風暴衝擊，全球股市重挫，加上適逢農曆鬼月，賣房子的人心中比較忐忑，買屋人就有機會多殺價。 四、先上房仲網站，掌握行情。 目前，信義、永慶、21世紀房屋，各家房屋仲介公司的網站，對客戶委託銷售的套房價格，都標示得很清楚，甚至還標明賣房子 的人，原先買進價格，都查得到。

韋帕來襲，風雨交加，淹水、風雨的報導，鎮日播送，房地產界人士說，水患問題較大的地區，往往短期間內，房子的議價空間會擴大，對買方而言，等於是利空進場的機會。

　颱風季節看屋兩要訣，不妨掌握「看小不看大，重舊不重新」的要訣，適度殺價，降低購屋支出。

　一、看小不看大。

　住商不動產總經理林倩說，每次颱風一來，淹水報導連日播送，其實，這類報導往往針對大範圍區域，其實，大區域裡頭，還是有小區段，不易淹水。

　只是，報導一出，總讓區域房價短期下跌、議價空間增大，對於打算購屋的民眾，在淹水的大區域中，尋找不會淹水的小區段，有機會買到便宜的好房子，這段時間議價，往往可以省下數十萬的費用。

　二、重舊不重新。

　林倩指出，豪大雨對住宅是最大的考驗，特別是屋況不佳、重新裝潢過的物件，最容易原形畢露。

　颱風過後看屋，不妨選擇未裝潢過的房子，如果挑選裝潢過的房子，最好選擇裝潢一陣子的房子，更容易看出房屋本身的好壞。

　這個季節看屋，把握重舊不重新，可以有效降低買到漏水屋的風險。

　一個地區如果長期淹水、周期性淹水，才會對區域房地產造成長期的負面影響，像整治前的汐止，但是，員山子分洪道使用後，汐止便很少聽到大範圍的淹水，反而因為鄰近內湖、南港，汐止房價應聲上揚。

　急風驟雨、一時排水不及，所造成的淹水情況，購屋民眾反而可以把握殺價時機，逢低進場。

　另外，第一次水患造成的恐慌，對房價影響最大，不過，恐慌效應會隨著淹水次數而遞減，一個地區習慣性淹水區後，房價再下跌也相對有限。

《YAHOO房地產》

漲漲漲，全國消費者物價指數十年之間上揚8%，在這個牛奶、麵粉、油價連雞肉飯都在漲，惟獨薪水不漲的年代，不動產由於具備保值性，而成為家庭主要資產的一部分；根據信義房屋統計，十年來隨著物價波動，同樣一份薪水，民眾可買的民生物資愈來愈少，但大台北地區的房地產卻隨著時間拉長，十年來價格水漲船高，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上，充分發揮不動產的保值特性，其中又以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，對公司法人而言，持有一定部位的不動產有助於企業財務結構的健全。尤其近三年來房價明顯上揚，對於擁有大量不動產的壽險或是傳產業者，因為不動產重估而提升企業資產淨值，進而帶動股價上揚。儘管從內政部營建署最新發布的住宅資訊顯示，全國自有住宅比例已高達87%，租賃比例則為7.8%。八成以上的家庭擁有自己的房子，顯示國人「有土斯有財」的觀念濃厚，房屋市值的變動，對於大多數家庭的名目財富，同樣會產生增值或減縮的影響。也因此當物價明顯走升而出現通膨疑慮時，不少民眾因而選擇購買房屋來避免財富縮水。

根據信義房屋統計，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，而這十年間全國消費者物價指數上揚8%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上，充分發揮不動產的保值特性。此外，2000年起隨著全球資產市場對於不動產偏好程度的增加，也讓房屋市值的增幅不亞於高風險的股市。以美國為例，過去十年間房價上揚111%，不僅明顯高於30%的物價上漲率，比起道瓊股價指數70%的升幅，更是明顯超越。至於台股漲幅方面，86年適逢股市高峰，因此近十年的變動幅度為-2%，自然遠不及房市的表現。

若比較三大都會區房屋的增保值能力，毫無疑問的以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。而台中市在過去一年房價勁昇之下，上半年每戶住宅均價為666萬，相較十年前的538萬增值24%而為128萬。至於高雄市，十年前每戶522萬至今為529萬，增幅僅1%。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，經濟活動、人口成長及居民所得，影響一地房市的需求，因此台北市自然成為全國購屋需求最高的地區。更重要的是北市的盆地地形，限制了土地供給；在這樣的供需結構下，北市房價易漲難跌，長期增值性也最高。而房價表現相對較弱的高雄市，或許受到85年實施容積管制引發建商搶建，導致86年後市場維持供過於求的局面。不過觀察高鐵通車前後一年，高雄市房價擺脫過去震盪持平的走勢而呈現明顯的上揚，對未來有助於持續產生正面的財富效果。

此外，從各區域住宅房價的增額及增幅，不僅反映出民眾對於當地購屋需求的強弱，也可看出一地的生活機能的完善程度及發展潛力的高低。就台北市來說，大安區每戶住宅房價增值548萬最多，生活機能的完備充分反映在房價的增值上。至於增幅最高的則是信義區的67%，明顯受到信義計畫區的發展帶動。而新店市則是台北縣增值金額及增幅最大的地區，每戶增值202萬，增幅達37%；捷運以及快速道路大幅拉近新店與北市中心的時間距離，構成新店房價的有力支撐。

蘇啟榮表示，對民眾而言，住宅是生活基本設施，無法像股票一樣當股價上揚就可以賣掉變現。因此對大多數家庭來說，房價上揚所帶來的僅是名目財富的增加。不過就部分換屋族群來說，則可利用房價的增值，享受小換大、舊換新的好處。尤其像是房價增值最高的大安區，一戶30坪二十幾年的公寓，市值由十年前的七百多萬增值到一千多萬。這樣的價格可以在北縣近捷運站且生活機能完善的區域，換到一間40坪十年新的電梯大樓。因此對於十年前因工作或小孩學區考量而購買市中心房子的民眾，目前在交通便利且用不著學區資格的狀況下，便可透過換屋把原有較小較舊的殼進行升級。尤其北市有些家庭，家中有年輕人剛結婚或添新成員，不用另外買或是租房子，直接把舊房子賣掉換到北縣的大房子，享受三代同堂的生活。

類似由市中心遷往市郊的換屋需求，自去年第二季北市房價強勁走升之後，即有增加的現象。像是板橋、中永和、新店等鄰近北市且有捷運經過的地區，由北市而來的換屋客明顯增加一成以上。而在房價來到相對高檔，而物價持續走升的趨勢下，透過適當的換屋，或許是一個既可對抗通膨，又可以將名目財富轉化為實質效益的理想選擇。

《資料來源: 信義房屋》