一棟一、二億的豪宅賣得快，其中竟然也和節稅有關。主要因為政府公布的土地公告現值低於市場行情太多，導致富人租稅規劃，爭相買豪宅、金店面贈送子女以節省贈與稅，有推波助瀾效果。

　會計師表示，在遺產及贈與稅法第五條中，對贈與不動產、以自有資金無償為他人置產，課徵贈與稅，而不動產中的土地是以公告現值計算，房屋以房屋評定價值計算，所以買豪宅送子女是很好的節稅手法。

　課稅以公告現值為基礎

　這幾年台北市、台北縣捷運沿線的房子漲翻天，台中市、高雄市等都會菁華區的漲幅也很可觀，但是反觀各縣市土地的公告現值、公告地價都遠遠落後市場行情，導致以公告地價為課稅基礎的稅負，都跟著降低，除了土增稅、地價稅可以減輕很多之外，有富人稅之稱的遺產稅及贈與稅，節稅價值相當高。

　台灣豪宅賣得好，讓很多買不起的人強烈感受到Ｍ型社會來臨，錢從那裡來？會計師表示，很多經營成功的台商到香港掛牌上市，依香港證交所規定，初次上市的公司要分散二五％的股權，大股東被迫賣出持股，例如有台商大股東每賣出一％的股權就有五百萬美金入袋，賣二五％就得到一億二五○○萬美金，約為四○億台幣。

　台商回流，須消化大把現金

　手上有大把現金之後必須消化，算算還是喜歡台灣故鄉，於是回頭買台灣房地產，一方面投資，一方面贈與給小孩，減輕未來的遺產稅。

　例如市面上一坪一百萬元的豪宅買一百坪要一億元，如果父母直接贈與一億元的現金，贈與稅率要適用最高的五○％，贈與稅約為四千一百萬元，但是如果贈送房地產，稅負就省很多。

　安永會計師呂旭明表示，第一種方式是直接用以小孩的名義買豪宅、金店面，為其支付現金，因為土地的公告現值加房屋評定價值大約只有二千萬元，頂多三千萬元，國稅局課贈與稅就以三千萬元計算，贈與稅率降到三四％，稅負只剩下七百多萬元，共節省贈與稅三千三百多萬元，二者稅負差很多。

　第二種方式，是先用父母名義買下來，再分三次贈與給小孩，每一次夫妻各移轉五百萬元，二人合計贈與一千萬元，則全部三次移轉共計只要繳贈與稅一八一萬元，可以節稅三千八百多萬元，更省稅。

　又例如，最近台北市台大公館附近捷運出口的舊大樓一樓店面，只有小小的十八坪，竟然成交一億元，因為是大樓，土地持分不到三坪，每坪的公告現值三百萬元，三坪約九百萬元，加上房屋評定價值一百萬元，合計一千萬元。

　勤業眾信副總經理胡榮一表示，夫妻二人買下來之後，再過戶送給小孩，平均每人各贈送五百萬元，一人的贈與稅只要繳區區的三○萬元，二人合計六○萬元就搞定，比贈與現金一億元給小孩的稅負四一○○萬元省太多了，超級划算。

　而且受贈人可以收租金。該店面又分割為三個營業店面出租，假設一個店面月租十五萬元，三個店面租金四十五萬元，則小孩一年就可坐收五四○萬元的收入，且可以分散父母的高所得，降低父母的所得稅，可謂一舉數得。

《YAHOO房地產》

店面投資術，五大類型店面商圈，新富人士先從社區型入手。

　永慶房屋副理梁惠燕說，投資店面要有大把資金，同時，深入商圈、了解業態，以及租金行情、房產前景，以商圈型態來分，大致可以分成四大店面商圈。

　包括一、百貨商圈店面，二、夜市、大學商圈店面，三、大學商圈店面，四、捷運商圈商店，五、社區商圈店面。

　新富人士投資店面，最好一步一步來，從基礎篇、初階、中階、再進入高階，不是有錢就能投資。

　梁惠燕建議，不妨先從社區型店面下手，總價二、三千萬，門檻較低，投入的金額不必太大。

　對於看好店面前景的投資客，買進以後，主要出租賺取租金，如何增加店面的租金收益？

　信義房屋經理蘇啟榮說，一間店面分拆、分割出租，例如，走廊租給賣髮夾的，頂級精華區一坪半可能就能收到二萬元，並且將不同的租客，重新組合。

　要這麼做，前提是有錢、有閒、有本事、也要有興趣。

　蘇啟榮，到底什麼地區的房子，可以當店面使用，除了市況以外，還要看法令規定，土地使用分區限制。以台北市而言，規定嚴格，一樓都可以當店面，但是，依據所處地區、巷道，限制營業規模、業態、業種，像小巷子只能做小吃，不能開餐廳，這是因為消防、逃生的考量。

　只是，很多店面的使用狀況，和法令有出入，像台北市東區一些巷弄的店面，登記是小吃店，開的是餐廳、咖啡廳。倒是，信義計畫區管得就嚴了，連招牌大小、顏色都有規定。

　蘇啟榮說，有心投資店面的人，要弄清楚法令規定，注意已在營業的店面，是否合法。

　還有要注意使用狀況，曾有人買的店面，外推擴大使用面積，使用八十坪，但是，權狀六十坪，本來要租給大型知名商店，辦理變更使用登記時，主管機關實地勘查才發現，使用面積要縮小為六十坪，租金變少，還要花錢、費功夫復原。

《YAHOO房地產》

今年以來房價雖然持續走升，但明顯的漲幅越來越緩，下半年後已呈現持平的走勢。對投資者來說，短期要透過轉售賺價差的可能性已越來越低，也因此今年以來隨著房價接近高點，投資客也漸漸淡出市場。加上第二季起，銀行配合金管局政策，房貸放款趨於嚴謹，尤其對投資交易的貸款更是保守。因此在短期獲利空間壓縮、資金來源受限雙重影響之下，這幾年國內房市的投資風潮已明顯降溫，取而代之的是一般的首購及換屋需求，重回市場主流，這類實質需求的比例，由年初的七成回升到八成左右。

信義房屋協理吳銘鴻表示，自去年第一季至今，台北市區因投資目的而購買房地產的比例，已由去年第四季近三成的高點逐漸下滑，目前購屋投資的比例僅約14個百分點，台北縣部份也由同期的28%衰減至目前的16%。

吳銘鴻指出，受行庫緊縮房貸成數影響，房市生態丕變，隨著銀行緊縮小套房的房貸成數，使得投資為主的套房產品面臨流通性的問題，不少投資型客戶因而悄悄的退場。小坪數產品不再吃香，取而代之是兩房以及中大坪數換屋產品，自年中以來則不斷擴大在房市交易的比例。

仔細分析換屋族的購屋原因，多半來自空間不敷使用，希望尋求更舒適的大空間或是轉換更優質的居住環境，而在房屋一買一賣之間，因可籌措到較多的自備款，因此在購屋標的的選擇上具備較大的選擇空間。相較於換屋族對於空間及環境的偏好，首購族往往會受限於預算，如果又沒有「富爸爸」的支援下，僅能選擇較便宜或較小坪數的房子。

信義房屋指出，首購族群一直是房屋市場上的主力，但由於台北市區房價持續處於高檔，近兩年來台北市區房屋交易的首購比例均低於換屋比例，並且有逐年攀升的趨勢。相對於台北市區的現狀，台北縣地區的房價顯得「平易近人」許多，因此以首購為主的趨勢並未改變。

根據信義房屋不動產企研室的統計，台北市換屋比例從95年第三季的36.86%攀升至目前的41.67%，增加約五個百分點；台北縣部份亦由30.23%增加至34.25%。在首購族群比例方面，從去年第三季至今，台北市首購族的比例亦由29.44%上升至35.42%，北縣首購的比例從36.54%增加至44.75%。

從上述統計結果不難發現，在台北市區，換屋族群的比例較首購高出約六個百分點，但在台北縣部份，首購族的比例卻遠高出換屋族十個百分點，顯示在台北市區房價不斷攀升的情況下，使得原本有意在台北市區置產的首購族，只好轉移目標到房價漲幅較為溫和的北縣地區。

至於哪些區域是大台北地區換屋族及首購族較偏好的購屋地點呢？信義房屋發現，隨著M型社會的到來，換屋族流動的方向也有朝兩端傾斜的趨勢。就換屋來說，一般以事業有成的中產階級居多，多半仍偏好房價較高且溫和上漲的台北市的士林、內湖、大安、文山、南港等地區，換屋比例均超過40個百分點，其中士林區及內湖區均超過五成，大安區亦有接近五成的表現；在台北縣部份，換屋比例超過五成的地區分別為蘆洲（58.62%）及淡水（56%）兩地。

吳銘鴻表示，士林、內湖、大安等地區均具備交通便利、區內有明星學區等優勢，而文山、南港及蘆洲地區近幾年成屋推案多以大坪數住宅為主，而淡水地區主推景觀休閒住宅，因此均能吸引換屋族的目光。

另外在首購部分，台北縣的樹林、中和、泰山、板橋、新莊等地均為首購比例超過五成的區域，其中板橋及中和同樣具備交通便利的優勢，而樹林、泰山及新莊的總價相較其他地區來得便宜，因此對於首購族較具吸引力。

吳銘鴻認為，投資需求的多寡正代表市場預期心態的高低。而過去一段時間市場上的交易明顯受到投資需求熱絡的影響，而產生價格快速上升的走勢。因此，當投資需求回到正常比例之際，可預見未來房價的變動將趨於和緩。此外，投資者因為看的房子多，對於房價的敏銳度也高。因此市場上條件比較好的房子，往往很快就被投資者買走，一般買方不容易搶的到。而現在市場回歸常態，對買方來說，反而具有較多的選擇，可以找到心目中理想的家。

《資料來源: 信義房屋》

台北市店面租金高漲，加上企業控制經營成本，一些坪數大、月租金動輒超過20萬元的店面愈來愈難找租客，不過把店面切割成小單位分租，可降低空置風險，還能提高1~2成的租金收益。房仲業者表示：「店面分租市場，愈來愈大。」

審慎務實
很多熱鬧商圈的店面不堪房東調漲租金而退租，南京東路1間90坪原本出租給服飾業的店面，服飾業退租後，屋主希望維持原月租金50萬元，可是放半年找不到租客，後來分割一半以25萬租給房仲，另一半目前還空置。永慶房屋店面事業經理李元鳳表示，畢竟付得起20多萬元月租的房客多，付得起50萬元租客少，目前店面坪數需求有降低趨勢。
南京西路上衣蝶商圈的政大書局結束營業後，屋主希望店面月租70萬元，租客最高出價只有60萬元，後來切割後租給房仲公司和康是美，還是擁有相同的租金報酬。
李元鳯表示，投資型房東多希望拉高租金，面馬路，面寬足的店面適合切割，強勢的房東多半會要求共用廁所衛浴，租賃合約上通常僅需依平面圖載明同戶店面中各店家的使用範圍。

水電表最好分開獨立
近期以1.15億元、換算每坪639萬元成交的捷運公館站「戀戀台大」店面，權狀18坪，室內7.6坪，屋主分割成3間實坪2坪多小店面，都租給服飾和小飾品業，每間月租12~14萬元，雖然店面總金額逾億元，還是能維持近4%投資報酬率。如今該店面旁邊21坪店面，開1.9億元天價待售，若成交將創台北店面新高行情。
北區房屋副總謝萬雄表示，雖然店面分割出租獲利效益佳，不過要注意承租人租約期間的不一致，以及最好額外裝設獨立電表、水表，避免使用糾紛，在租客的業種上，宜選擇集客效應互補的行業。

時間性分租提高收益
此外，依時間或季節時間性分租，也是提高收益方式。李元鳳說，1天中將店面依時段分租，主要用於傳統市場或夜市旗樓式店面。利用不作生意時段出租給其他房客，考量商圈型態與人潮外，也要找非固定式、容易搬遷、沒有固定裝潢，例如，早上作早餐，晚上則就作鹽酥雞。
這類餐飲小吃通常勞力密集，雖然拉長營運時間，但租金通常不高，販賣品項要接近，才能經營。依季節分租多屬「二房東」型態，例如民權東路上有間生意不錯薑母鴨，月租金9萬，因1年只能營業6~7個月，老闆以租金6~8折租給臨時賣場，在空置期增加一筆收入。

《壹蘋果地產王》

地價稅開徵了，銀行財富管理部門人員提醒客戶，一般稅率變更成優惠稅率，稅捐機關受理到九月二十二日(本周六)為止，由於適逢假日，順延到下周三、中秋節過後第一天。

　這一年來，只要不動產有辦理產權移轉的民眾，不妨注意一下，是否有申請適用自用住宅優惠稅率，只要及時辦妥手續，可以省下一筆錢。

　台北富邦銀資深經理陳秋蘭說，地價稅的自用稅率是千分之二，一般稅率是千分之十，同一房地產如果按一般稅率計算是二千元，改按自用優惠稅率計算，變成四百元。

　地價稅的金額，一般住家從數百元到數千元不等，像汐止、二十七層樓的自有住宅，土地持分少，只要數百元，台北市的房子，地價稅繳納一、二千元，很正常。

　土銀人員說，本來適用自用稅率的房子，轉手買賣、產權移轉後，如果沒有申請適用自用優惠稅率，會被按照一般稅率課稅。

　陳秋蘭說，稅捐機關在民眾辦理產權移轉後，會通知民眾，如果符合自用條件，可以申請適用自用住宅優惠稅率。

　但是，民眾可能疏忽忘記，以今年而言，如果超過下周三、最後截止日，還沒有去辦，今年只好先按一般稅率繳納，重新申請、明年再改按優惠稅率繳稅。

　永慶房屋副理梁惠燕說，今年來，房地產產權移轉案件，超過四十萬案，買賣、贈與都有。

　一位金融界人士說，曾有一位長輩，贈與孩子不動產後，自己仍住在這戶房子裡，產權移轉後，沒有辦理適用優惠稅率的手續，好幾年都按照一般稅率繳稅，金額相差近萬元。

　彰銀人員指出，有些不動產的地價稅金額不大，但是，事關民眾權益，還是自己要多留意。

　陳秋蘭說，今年地價稅繳稅期間，從十一月一日到十一月三十一日截止，需要辦理變更適用稅率的民眾，上網申請就可，如果沒有電腦上網，也可以跑一趟稅捐處，現場有專人協助辦理。

《YAHOO房地產》

【曾敬德╱台北報導】多家房仲業者中古屋交易件數，從7月開始明顯縮減，房價高檔震盪，短線投資氣氛不佳，但辦公室成交件數從第2季開始就逐月明顯成長，中長期投資客積極轉進台北市辦公室置產，租金投資報酬率超過4%，在A級辦公商圈找B級辦公大樓，成為投資新趨勢。

投資新寵
台北市住家房價明顯飆漲，A級辦公商圈大馬路沿線即使有空地，建商寧願推出豪宅也不想蓋辦公大樓，導致台北市辦公室大樓新供給稀少，辦公室市場反倒受惠，目前台北市B級辦公大樓的平均空置率已經低於10%，租金緩步上漲，復甦態勢明顯。

B級物件適民眾投資
戴德梁行協理薛惠珍認為，國際上主要都會區都是辦公大樓房價高於一般住宅房價，這波房地產漲勢集中在住家產品，都會區辦公室具補漲空間，外資與本土壽險公司都在台北市尋找投資標的，B級辦公大樓或住商混合的辦公室產品，因而雨露均霑，順勢上揚。
A級辦公大樓產品競爭力強，吸引外商與大型企業進駐，此類產品稀少且產權完整，都掌握在大型財團手上，整棟金額高，鮮少單層分割出售，一般民眾難切入， B級辦公大樓產權分散，甚至部分還流通在法拍市場，一般民眾較容易尋找標的，房價也較低。

報酬率通常超過4.5%
信義商仲部統計，台北市主要辦公商圈的B級辦公大樓，每坪租金1400~1900元，房價每坪32~48萬元，投資報酬率常超過4.5%。
信義房屋商仲部副總林彥宏表示，台北市一般住宅租金每坪難超過1000元，房價每坪卻常超過40萬元，高出辦公室房價許多，但B級中古辦公大樓每坪租金超過1400元，但房價鮮少超過40萬元，目前住家房價高檔震盪，租金不會上漲，台北市辦公室景氣逐漸轉佳，中長期持有是很穩健的投資。
挑選台北市B級辦公大樓，優選交通便捷的市區，現在施工中的捷運線的出口站周邊，交通機能還無法顯現，甚至因施工交通不變，影響當地租金與房價，現在是卡位好時機，如施工中的南京松江商圈等，選擇捷運周邊500公尺的辦公大樓，增值潛力更強。
中信房屋副總劉天仁建議，優選進駐行業單純的大樓，可從1樓大廳掛設的公司招牌，就可看到哪些行業進駐，1樓大廳要寬敞明亮，有些中古辦公大樓雖然裝潢不若A級辦公大樓氣派，但只要乾淨明亮也是好的標的。

台北市主要辦公商圈「B級」辦公大樓行情
●商圈：敦化南北路商圈
每坪租金：1700~1900元
每坪房價：42~48萬元
投資報酬率：4.75~4.85%
●商圈：復興南京商圈
每坪租金：1500~1700元
每坪房價：36~41萬元
投資報酬率：4.97~5%
●商圈：南京四、五段商圈
每坪租金：1400~1600元
每坪房價：32~38萬元
投資報酬率：5~5.25%
●商圈：信義世貿商圈
每坪租金：1600~1800元
每坪房價：40~45萬元
投資報酬率：4.8%
●商圈：松江南京商圈
每坪租金：1400~1600元
每坪房價：35~40萬元
投資報酬率：4.8%

資料來源：信義房屋商仲部