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- 更新時間: 2007-11-06
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我的最新日誌
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※ 房屋 ※小型公園未必屬永久性空地，購屋前需注意!!
2007-11-06
中國時報 C1/北縣焦點【黃樹德／北縣報導】 鄰近公園是建商推案最大賣點，但提醒消費者注意，很多公園只是暫時性，隨時可能被改做他用，購屋前一定要問清楚，以免將來空歡喜一場。 新莊運動公園、中和八二三等占地數十公頃的大型綠地，台北縣屈指可數周邊房價高不可攀，如果非要坐擁樹海，小型鄰里公園附近其實是不錯的選擇，但這類公園「陷阱」很多，不少是暫時借用，隨時都可能被變賣，板橋、新店就發生過類似狀況。
台北縣不少公園土地屬國防部或國有財產局所有，最近幾年中央財政拉警報，一天到晚賣祖產，不少公園綠地因此被犧牲，原來的綠地消失無縱，取而代之的是水泥森林。板橋就有一座兒童公園被硬生生拆掉，惹來當地居民一陣抗議。新店中央社區也發生過公園被國有財產局變賣的案例。
土城絕大多數公園是向國防部借用，哪一天國防部不爽，很可能全被收回，市公所早就未雨綢繆，正籌錢徵收，以免惡夢成真。林口新市鎮也有不少大公園，可是除極少數是永久性，絕大多數是內政部所有的國宅用地，隨時都可能被移做他用。
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※ 房屋 ※有無公園價差 每坪最高達35萬!!
2007-10-30
中國時報 A24/大台北房地產 在寸土寸金的都會區中，櫛比鱗次的建案、水泥叢林的方盒住家，雖有商圈的便利性，卻看不到半點綠意，讓人頗感窒息；如果能在都會區中，尋覓一方綠地藍天，又能兼具都會生活的便利，不知該有多好！ 事實上，「永久綠地景觀第一排」的產品是「最佳視野永不重複、賣掉一戶便少一戶」，其稀有性可見一斑，除了預售市場之外，中古成屋市場也反映出公園景觀住家的絕對稀有與增值潛力。
根據東森房屋企研室調查顯示，大台北地區主要大型都會公園周邊，緊鄰公園綠地獲休閒公園第一排的景觀住家房價，與當區平區房價 行情，最高可以差到每坪35萬！東森房屋副總經理吳駿杰表示，根據附表調查結果顯示，以大台北縣市17座主要大型公園來看，鄰近公園的住家大樓，與當區平均房價之間，至少有每坪5∼15萬不等的差價，而台北市精華公園綠地大安森林公園周邊，房價與區域行情間最高差額可以高達每坪35萬！其他如中正紀念堂、國父紀念館、內湖碧湖公園、南港玉成公園、萬華青年公園等周邊，房價差額也相當明顯。
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※ 房屋 ※對抗通膨，投資房地產比黃金佳!!
2007-10-27
中國時報 B2/投資線上 假設在30多年前第一次石油危機發生時，拿出40萬在台北市買間公寓，也買等值的黃金，現在將兩者都賣出，何者獲利較高？答案是公寓。根據美商ERA不動產調查，過去30多年來在北市買間房子，到現在至少增值14.2倍，最近漲得凶的黃金累積增值幅度最多僅10.7倍，表現相對遜色。 惟業者認為，最近這一波油價推動通膨還不太嚴重，加上國人住宅自有率與房價所得比已高，這波油價推動房價的力道，恐無法與70年代相比。
ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示，70年代先後兩次石油能源危機，引發嚴重通貨膨脹，台灣民眾為求保值紛紛投入購屋行動，在7 0年代造就第一次及第二次房地產景氣高峰，並分別寫下180％與121 ％的房價漲幅，明顯達到抗通膨的效果。
永慶房屋總經理葉凌棋說，央行升息、房價高漲，使得投資客進場購買成屋比重占成屋總交易量，由今年第一季的27％，降至第二季2 5.7％，短線投機客紛紛退場，惟第三季因通膨氛圍熾盛，刺激中長期投資、保值的民眾快速增加，使得第三季投資客佔巿場交易比重已回升至28.7％。
只是，張欣民認為，現在的時空環境與年代比較已有很多不一樣。首先，過去推動房價的主要力量通膨，到目前來看，儘管民眾感受到「萬物齊漲」，其力道仍然不足，意謂著推動房價的動能不足。
根據主計處數據顯示，今年來判斷通貨膨脹率的消費者物價指數年增率在9月前都在1.75%以下，即使9月一舉跳到3.08%，也與70年代動輒10%以上的通膨率無法相比。
此外，張欣民指出，在房地產第一波及第二波景氣高峰前三年台灣經濟成長率都高達兩位數字，但是近10年來台灣經濟成長率除2004年有超過6%以外，都是低於6%，甚至2001年還創下有史以來僅見的負成長，這反應在人均所得方面也就相對有限，與前兩波短時間內三成及五成的所得增長比較，相形見絀，進而影響到民眾的購屋能力。
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※ 房屋 ※買數位住宅 首選數位社區~~
2007-10-26
強調透過簡易的掌上設備，在外也可輕鬆監控家中狀況的「數位住宅」，近年在建商大力鼓吹下，逐漸引起消費者注意，但因目前普及率仍低，且成本昂貴，消費者選購前除應衡量自身需求外，也可先從挑選具數位化公設的社區著手，以免多花錢購買用不著的配備。
蔚為潮流
以目前推廣數位家庭最積極的遠雄集團為例，即把日本「松下屋」數位住宅的概念，大量運用在台北縣三峽、林口的造鎮案上；遠雄房屋行銷副理鍾坤霖表示，「松下屋」可說是未來數位住宅的典範，消費者只要透過1只PDA或電腦，彈指間即可遙控家中電器，或是輕鬆監控家中狀況。
鍾坤霖指出，目前除了日本，就連韓國首爾，也早在2004年，就由政府大力推動「IT 839」計劃，以8大服務、3項基礎建設與9項成長動力，讓住宅數位化，首爾目前約有6成以上的新建住宅，都初具這些功能，成為不動產市場的新趨向。避免花大錢用不著
永慶代銷部協理王財旺表示，「數位住宅」概念近年在建商鼓吹下，逐漸引起國內消費者的注意，但因並非每項功能都實際符合消費者日常所需，加上尚未普及，成本一時還降不下來，因此，消費者購買前宜三思，避免花了錢添購設備，住起來還是沒什麼感覺，還不如拿去把房子裝潢得舒服點。
此外，由於這些新型態的住家，許多電器、設備也都要跟著數位化，或裝設遙控感應設備，所費不眥，王財旺建議，消費者不妨可以買具有數位化公設的社區，自家不見得要跟著安裝，而數位設備因功能推陳出新，待成本下降後再裝設，或是挑選符合自身需求的設備「重點」裝設，也是節省購屋預算的方法。遠端掌控住家安全
王財旺舉例，若家中有人行動不便，即可考慮裝設電源開關與緊急呼救等數位系統，只要動動手指，就能操控使用，上班族父母擔心孩子在家的安全，也可以透過PDA或辦公室電腦連線監控，遠端掌握住家的所有動態。
王財旺表示，一般建商交屋時給的是社區的「主機」，但實際上的電器用品等細部設施，還得消費者自掏腰包。
由於目前有些安全管理不錯的社區，保全系統即包含監控大門、中庭與家門，甚至緊急呼叫管理員等功能，就算住家沒有徹底數位化，也能享有相似、實用的設備。
王財旺指出，其實老公寓也能透過重布光纖纜線「晉升」為數位住宅，但有可能因為布線較為複雜，得付出更高的成本，至於是不是值得花錢改裝，就得視消費者的實際需求了。數位家庭的主要應用項目
項目╱內容
●數位門禁
透過血壓、血流情況，辨識個人指靜脈，1秒鐘就能開門，亦可同時儲存多根手指的資料
●遠端控制
以光纖串結通訊、資訊設備進行整合，透過PDA或遙控器可遠端掌握居家各項安全
●遠距照護
以長期方式建立個人生理資料，透過系統平台建置健康資料庫傳到醫院，定期追蹤個人健康狀況
●數位學習
透過網際網路，打破時間與空間限制，只要有電腦就可以在家輕鬆上課，亦可針對個人進行重複學習
資料來源：遠雄房屋 -
※ 房屋 ※房屋買賣雙方應繳稅費有哪些??
2007-10-21
依稅法規定之納稅義務人及一般交易習慣買賣雙方所衍生之稅捐，土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅依公平、習慣原則，於房地實際交屋日前稅費由賣方負責 繳納，交屋日後衍生稅費由買方繳納，其他費用如水、電費、瓦斯費、管理費等一比照辦理。其他協議應繳之費用亦應於不動產買賣契約書中詳載，以防日後爭議。以下茲就 買賣雙方應負擔之稅費表列如下：應繳稅費 稅率 備註 稅費試算 契 稅 買賣：當年房屋評定現值x6% 房 屋 稅 1、 住家用：房屋現值×1.2%
2、 非住家非營業用：房屋現值2%
3、營業用：房屋現值×3%以實際交屋日按天數比例分攤。 地 價 稅 1、一般稅率：千分之十至千分之五十五（累進稅率）。
2、自用住宅稅率：千分之二。以實際交屋日按天數比例分攤。 印 花 稅 典賣、讓受及分割不動產契據按金額1/1000計貼。 登記規費 1、土地以當年度申報地價總額千分之一計收。
2、建物以當年度評定現值千分之 一計收。
3、書狀費用每張80元。過戶登記地
政士代辦費每件10000至12000元（簽約費買賣雙方各1000元） 設定登記地
政士代辦費1、每一順位抵押權3000至5000元。
2、謄本每張20元。火 險
地 震 險每年投保一次，依保險公司估算為準。 徵信查詢費 依各銀行收費規定。 其他費用 水、電費、瓦斯費及管理費等以實際交屋日（依各收費單據）按天數比例分攤。
2.賣方應繳稅費
應繳稅費 稅率 備註 稅費試算 土 地
增 值 稅1. 一般用地稅率20%、30%、40%。
2. 自用住宅用地稅率10%。地 價 稅 1. 一般稅率：千分之十至千分之五十五（累進稅率）。
2. 自用住宅稅率：千分之二。1. 地價稅納稅義務基準日 ( 8 月31日) 當天土地登記簿上所記載的土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。欠繳之地價稅房屋稅未繳清前不得移轉。
2. 以實際交屋日按天數比例分攤。房 屋 稅 1. 住家用：房屋現值×1.2%
2. 非住家非營業用：房屋現值2%
3. 營業用：房屋現值×3%1. 欠繳之房屋稅未繳清前不得移轉。
2. 以實際交屋日按天數比例分攤。財產交易所得稅 1. 房屋評定現值×當地財產交易所得課稅標準率。
2. 列舉抵扣。出售房屋所得應併入個人之年度綜合所得總額內，於次年申報所得稅。 工程受益費 欠繳之工程受益費未繳清前不得移轉。 塗銷登記費 1. 賣方無設定他項權利則免。
2. 每一順位抵押權塗銷費用1500至2000元。其他費用 水、電費、瓦斯費及管理費等以實際交屋日（依各收費單據）按天數比例分攤。 -
※ 不動產名詞解析 ※哪些是不動產業指的"瑕疵屋"??
2007-10-19
1. 海砂屋：所謂海砂屋，即建築房屋時混凝土所用的砂是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂，由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。初步判斷方式，可觀察廚房或廁所有水管經過的地方及地下室，是否有水泥脫落或鋼筋外漏的現象，陽台的部份也是較容易顯現出來的部份，如須進一步證明，可找檢測單位或專業鑑定公司檢查，台北市可至台北市政府工務局建築管理處網頁查詢。
http://www.dba.tcg.gov.tw/html/layer3/seahouse.htm
2. 輻射屋：所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染，這種受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對人體造成傷害。其中又以七十一年至七十三年間興建的房子是屬於高危險群。可於買賣簽約前可請仲介公司提供輻射偵測證明，或至原子能委員會的網頁查詢。
http://gamma.aec.gov.tw/ray/house.asp
3.滲漏水:
一、 連續下雨天過後去看房子(此時房子是否漏水很容易察覺到)。
二、 先檢查牆面、窗框是否有黃黃的水痕、發霉、白華、起泡、鼓起、碎裂、剝落，若有以上情形表示已有壁癌，有壁癌當然就有濕氣或漏水的情形發生，當然屋主一定會從新粉刷過，但經過連續的下雨也許可看到一些蛛絲馬跡。
三、 檢查各樓層廚房、浴廁排水是否順暢流通，空氣是否通風，配水管是否有破裂，先找水龍頭附近，根據經驗，一般漏水有幾乎都發生在這裡，尤其是彎頭接頭處銜接點越多越容易漏水。
四、消費者在簽訂契約時，白紙黑字註明所購買的房屋無漏水之情事，如果有漏水的事實，賣方應負損害賠償責任等文義，來保障自身的權益。4. 龜裂：陽台加蓋，結構上沒有樑柱支撐，加上新舊水泥的關係，比較容易造成龜裂、漏水的情形；在房屋結構薄弱的地方釘釘子，造成牆壁龜裂，地震也會造成龜裂的情形產生，看屋時可以觀察房子的牆面、地板、樑柱、天花板有無龜裂的情況。而中古屋最怕的就是樑柱龜裂，一般業者多會用天花板釘上，從外表無從判別，須要當心。
5. 有鄰損情況：可藉由實際屋況與鄰居口中得知。
6.凶宅：發生過事故的住宅。一般會比市價便宜許多，但隨著時間久遠，慘案逐漸淡忘，不少房子就這樣被不知情的民眾買到。房仲業者表示，如擔心買到來路不明的凶宅，最簡單的方法，是找有信譽的房仲業者，另外，比市價低很多的房子、久賣多時無人聞問的房子，以及轉手多人一賣再賣的房屋，都要格外留意。目前房仲業者在民眾購屋或租屋時，都會加一項「凶宅調查」，在「標的物現況說明書」中，註明這項調查項目。民眾在購屋看屋時，除了慎選有信譽的房仲業者，也有專家建議，民眾要分辨也有方法，如果進房子後，發現有角落陰暗潮濕，甚至感覺到陰風陣陣，就算不是凶宅，也非吉屋。
7. 違章：
＊ 據「室內裝修管理辦法」規定，二次施工夾層，上層高度不得超過1米2，另外夾層屋屬「室內違章建築」，通常是建設公司在取得使用執照後或交屋時，採二次施工方式搭建，結構安全令人憂心，也有被拆除的風險。
＊ 由於近年房價高漲，民眾直接把外牆拆掉，把室內空間外推原有陽台位置，已使防雨所以加裝陽台窗的行為變質，且違反都市計畫法和建築法。陽台打出去的違建頂部，亦是常會漏水的地方，可多加留意。
＊ 詢問或觀察屋況，避免買到道路預定地、危樓和違建。
8. 天災：天災人禍的發生無可避免，但民眾在購屋選擇的考量上，如果能夠深加思索「居安思危」的重要性，提高居住安全意識，將居住風險的相關項目考慮在內，便能降低被意外災害波及的機會，不但使家人住的安全，也住的安心。
常見住宅災害及注意事項：（包括火、水災，地震，爆炸，機動車輛碰撞，閃電雷擊，航空器墜毀）9. 風水不良：其實風水除了房屋的外觀和週遭環境之外，還包括了內部的裝橫和擺設，最好的方法其實是花點不算多的錢找位風水師來家裡走一遭會比較周詳。除此之外可以自己買些相關書籍來參考或是觀看一些相關的節目認識這項中國人的智慧。
《YAHOO》
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※ 不動產名詞解析 ※地政士、不動產經紀人、不動產估價師的區別??
2007-10-18
●地政士，以前稱為土地代書，辦理如下事項：
1.代理申請土地登記事項。
2.代理申請土地測量事項。
3.代理申請與土地登記有關之稅務事項。
4.代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
5.代理申請土地法規規定之提存事項。
6.代理撰擬不動產契約或協議事項。
7.不動產契約或協議之簽證。
8.代理其他與地政業務有關事項。●不動產經紀人，業務如下：
1.不動產出租、出售委託契約書。
2.不動產承租、承購要約書。
3.定金收據。
4.不動產廣告稿。
5.不動產說明書。
6.不動產租賃、買賣契約書。●不動產估價師，業務如下：
1.辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。未來有關上市上櫃公司的資產重估、關係人交易，或公告地價、都市更新、信託、政府土地徵收、法院拍賣、銀行核貸擔保品等，都須經過估價師鑑定、簽證後始發生效力……。
《YAHOO》
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※不動產名詞解析※何謂斡旋金??
2007-10-17
一、何謂斡旋金:
買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時無法達成共識，但雙方仍有協商一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之工具」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
二、斡旋金的功用：
斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：
(1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。
(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄了拒絕簽約之權利。
(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。
三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：
(1)買賣成交時，斡旋金如何處理？
「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理（業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。
至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。
(2)不成交時，斡旋金如何處理？
若在斡旋期限內，賣方不願出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。
換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。
四、斡旋金糾紛與購屋提醒：
斡旋金制度是仲介公司自創，並無明確定義，實務上多發生仲介糾紛，延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇：仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去遊說賣方，促成交易完成；第二部套殺篇：當消費者不打算購屋時，仲介謊稱之前所支付之斡旋金，已轉為定金，如消費者反悔不買，則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭，行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書，而不需支付任費用，如消費者選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約，注意是否載明：交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費，及其他特殊事項，仲介公司如世@@磽璁茼陷菄肊恓膆═膝面”ヾA則違反公平交易法第二十四條之規定，消費者可向公平交易委員會檢舉。
購屋提醒：
（一） 買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。
（二） 買屋議價時，應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。
（三） 應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。
（四） 買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。
（五） 貨比三家，選擇優良的仲介業。《YAHOO》 -
※ 名詞解析 ※何謂契稅??
2007-10-16
※ 何謂契稅:
Ａ：不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權時所課徵的稅，契稅係取得不動產物權時，按其契價對取得權利之人所課徵之賦稅。
※契稅的課稅範圍?納稅義務人在何種情形需申報契稅?
Ａ：契稅係為不動產產權發生移轉時，所課徵之租稅，但在開徵土地增值稅區域之土地不在此範圍。納稅義務人因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割、或因占有而取得所有權，應由取得所有權人申報契稅。建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報契稅。依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。（契稅條例第十一條）※契價如何評定??
A：係由縣市稅捐處指派人員，依房屋建築材料、構造形式、使用種類及工商業交通情形評價。目前則以房屋目前的造價殘值為公定契紙上的契價，並以此契價為基準課徵契稅。 （契稅條例第十三條）
※契稅稅率如下：
一、買賣契稅為其契價百分之六。
二、典權契稅為其契價百分之四。
三、交換契稅為其契價百分之二。
四、贈與契稅為其契價百分之六。
五、分割契稅為其契價百分之二。
六、占有契稅為其契價百分之六。契稅種類
稅率
納稅義務人
買 賣
6%
買 受 人
贈 與
6%
受 贈 人
典 權
4%
典 權 人
交 換
2%
交 換 人
分 割
2%
分 割 人
占 有
6%
占 有 人
※不動產遇有以分割、交換移轉其所有權，兩者之間如有價差，其差額部分必須按6%買賣稅率計課契稅。
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※不動產名詞解析※ 何謂法拍屋、金拍屋、銀拍屋??
2007-10-15
◎法拍屋
法拍屋是由於債務糾紛，債權人取得『執行名義』後，由法院查封債務人的不動產抵押物，進而執行拍賣處分而產生「法拍屋」。
一般的會成為「法拍屋」，其主要原因是該不動產所有權人欠債，而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格是由鑑價公司鑑定，鑑定之價額如債權人及債務人不表意見時，即為第一次拍賣最低價額，如無人投標或出價未達最低價時債權人又不願承受，依強制執行法第九十二條（第一次減價拍賣未能拍定時之處置）執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾上次拍賣價的百分之二十。
經過幾次流標後，不動產價格通常就會比市價低很多，但是法拍屋長期以來一直被認為有糾紛、產權不清、屋況不確定等問題，故，投標前如能充分瞭解相關法律常識及周詳的預防工作，不難破解糾紛及產權不清的問題而獲得物超所值的房屋。
◎金拍屋
由政府核可，委託台灣金融資產服務股份有限公司所執行房屋拍賣作業，拍賣方式為投標日前彌封投標。儘管「金拍屋」業者對外宣稱其定價較法拍屋低個一、二成，但從其目前公告的拍賣物件來看，有些物件的價格與市價差不多、甚至比市價高，所以民眾在進場投標前一定要做好訪價與比價的動作，目前平均拍次都還要三點多拍才能成交，既然「金拍屋」是採法院拍賣之程序與模式，購屋人不妨等每次流標再打八折後再進場撿便宜，三拍後再出手恐怕才是最明智的舉措。
至於買到有瑕疵的法拍屋及金拍屋，因法院與代拍之金服公司之角色，僅在依強制執行法代為執行拍賣程序而已，無法責其負關於物之瑕疵擔保責任。因此如買到海砂屋、輻射屋或水管灌滿水屋、有如廢墟的「透天」厝，拍定人仍無法主張解除契約﹙撒銷拍定﹚；但拍定人如能掌握惡意砍壞者，仍應向法院訴告行為人負損害賠責任或追訴毀損之刑責。
◎銀拍屋
銀行就抵押的不動產經向法院聲請拍賣，無人應買，由銀行自行承受後，產權屬債權銀行所有，再由銀行自行舉行拍賣程序的房屋，故取名為銀拍屋，底價由銀行參考不動產實際交易情形自訂，較有彈性，拍賣方式為公開競標喊價，由於銀行是拍賣房屋的所有權人，如要事前看屋比較不會有技術上的困難。
銀拍屋通常是銀行「保證點交」的物件，但若原先屋裡有被佔用情形，銀行會付出一些「搬家費」或是積欠的水電費、大樓管理費等費用，這些支出，有些銀行會自行吸收，有些會加在底價裡。有些銀行為了促銷房屋，底價真的十分低廉，所以民眾事前的比較功夫一定不可省。尤其，不妨請教專業房屋仲介人員。若你不察行情，買到的銀拍屋與市價差距不大，甚至超出行情，就很冤枉了。