台灣房市從92年起延續四年多的多頭景氣，但今年以來，在美國次級房貸風暴、銀行緊縮房貸成數以及央行調高利率的影響下，投資客層略顯保守，自住需求提升，整體房市進入盤整期，回歸市場供需的基本面；而從市場供需來看，根據內政部營建署資料統計後顯示，至96年7月底台灣地區住宅存量數約為747萬餘戶，與同期家庭戶數742.6萬餘戶相較後，住宅存量數大於家庭戶數約4.4萬餘戶，與95年底的3.9萬餘戶相較，成長了12.82%，顯示全台住宅市場仍呈現供給大於需求的局面，而供需之間的缺口有略為擴大之勢。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，台灣房市的供需基本面從90年起即維持「供過於求」之勢，但92年SARS風暴以來所呈現的房市榮景，多維繫於投資比例偏高的假性需求，一旦銀行緊縮放貸條件，投資操作的槓桿原則出現失衡，投資客逐步脫手出場，將導致市場供需缺口更顯擴張。

資源豐沛人口搶進 北市住宅高度「供不應求」

從各區域的市場供需面來分析，台北市仍是需求量最大的區域，根據永慶房仲集團統計顯示，全台住宅市場中呈現高度「供不應求」的台北市，至今年7月止，台北市的住宅存量數為85萬7200戶，但家庭戶數卻高達94萬3079戶，兩者相較顯示台北市的住宅缺口為8萬5879戶。

廖本勝指出，全台的區域發展仍呈現不均衡狀況，資源過度集中於台北市，工作機會相對多元，吸引外來人口移入，但台北市能供土地開發的區域已趨近飽和，因此顯現出高度「供不應求」的局面，也形成台北市房價漲幅隨著供需差異而飆升，從92年迄今，北市房價漲幅已達近6成5。

北縣住宅明顯「供過於求」 惟房價較市中心低 有助存量去化

相對於台北市呈現嚴重「供不應求」的狀況，同屬大台北生活圈的台北縣，則呈現明顯的「供過於求」，根據永慶房仲集團統計顯示，至今年7月止，台北縣的住宅存量數達135萬6315戶，但家庭戶數僅129萬5618戶，兩者相較顯示台北縣的住宅賸餘數為6萬697戶，居全台住宅「供過於求」的第二名。

廖本勝認為，受惠於大台北地區捷運系統的建置日趨完善，再加上台北縣升格直轄市的利多因素，建商紛紛進駐佈局搶建，形成北縣郊區鄉鎮的新屋大增，餘屋過剩情況明顯，導致房市供需失衡，不過，北縣平均房價僅為北市一半的水準，讓承受不起台北市高房價的外來人口有逐步移往台北縣的趨勢，支撐北縣的房市表現，對北縣住宅存量去化來說，將有所助益。

中市位居全台住宅「供過於求」首位 住宅餘絀數達6.2萬戶

至於位居全台住宅「供過於求」首位的台中市，廖本勝表示，近年來，在中科、高鐵等利多推波助瀾下，台中房市熱度持續燒旺，建商積極投入佈局，尤其台中七期重劃區，以及經國、美術園區等綠園道區，成為台中住宅的推案重心，在建商搶建風潮不減的情況下，台中市今年7月止的住宅存量數達42萬283戶，但家庭戶數僅35萬8273戶，住宅餘絀數達6萬2010戶，「供過於求」的情況較為明顯。

廖本勝表示，台中市近年來推案量俱增，但人口戶數並未隨之增加，雖然每坪單價最高喊到50萬至60萬元，惟支撐來源仍是外來客居多，包括大陸台商、外僑或北客南下，多是看好台中各項重大公共建設的完善，以及兩岸直航政策開放後的房市發展，但實際上，台中市內在住宅需求仍難以支撐建商的大量推案，因此，當兩岸直航開放腳步停擺，加上銀行放貸漸趨保守下，對台中房市的後續發展將比較不利。

房市景氣反轉 議價空間浮現 自住型消費者可趁勢覓良屋

廖本勝最後指出，從經建會最新的「住宅需求動向調查報告」顯示，今年第二季房地產信心分數出現反轉跡象，尤其是台北市最為明顯，他認為，台北市的高房價所得比，驅動了消費者對整體房市趨向保守，房價回歸市場供需法則，而台北市住宅高度「供給不足」的情勢下，房價走勢仍會有一定的支撐力道，不易急跌；不過，除台北市以外，部分主要都會區的住宅供給量明顯高於需求量，其房市景氣仍需依賴公共建設的建置，以及區域工商發展的多元化，吸引人口進駐，形成區域內住宅需求的擴增，始能造就房地產市場的穩定發展。

廖本勝也建議首構或換屋的自住型消費者，在房市景氣回檔盤整之際，議價空間浮現，在鄰近市中心且供給量大的市郊區域，可趁勢尋覓交通便利或生活機能佳等適合自己需求條件的住宅。

《資料來源:永慶房屋》

 

工商時報 C2/理財話題【李國煌／台北報導】

市況動盪，套房價格紊亂，議價空間擴大，房地產界人士說，打算買套房自住的民眾，不妨逆向思考，現在，反而是買套房的最佳時機，貨比三家、慢慢挑選、用力殺價。 信義房屋協理呂信銓說，現階段買套房，最重要的原則是，挑選供給量不要太大的套房社區。總戶數最好在一百戶以內，其次，二百戶以內也可考慮，最重要的是，供給量太大的社區，常常有人在賣房子 ，感覺不佳。 一、自住用途，可買可不買。 永慶房屋人員指出，抱這種心情去看房子，態度最輕鬆，不會因為急著買房子，被售屋人員識破，價格殺不下去。 二、同時看三、五戶。 今年新蓋好的套房，案量相對多，打算買套房的人，不妨多跑幾個地方，多一些議價籌碼，不必非買特定一戶不可。 三、一屋多看幾次。 最好分不同的時間，前後去看個五、六次，像是股市重挫、天氣變壞的時候，不妨打個電話給賣方，探探口氣。 例如，今年八月美國次貸風暴衝擊，全球股市重挫，加上適逢農曆鬼月，賣房子的人心中比較忐忑，買屋人就有機會多殺價。 四、先上房仲網站，掌握行情。 目前，信義、永慶、21世紀房屋，各家房屋仲介公司的網站，對客戶委託銷售的套房價格，都標示得很清楚，甚至還標明賣房子 的人，原先買進價格，都查得到。

近日，套房貸款限縮、景氣趨緩、房市轉淡的消息，四處充斥，影響所及，套房議價空間，明顯擴大，依照個案不同，擴大到十％、三十％不等，四年來最大。

　信義房屋協理呂信銓說，今年來，大台北地區總計萬戶套房陸續蓋好，受到市況震盪衝擊，這一陣子，新完工的套房行情非常紊亂。

　一、議價空間十％到三十％，四年來最大。

　呂信銓指出，建商、房市投資客賣房子，開出的價格和實際成交價格，原本就有五％、七％的折讓空間，給客戶殺價，最近，明顯擴大到十五％、二十％。

　特別是前一、二年買進套房投資客，由於壓低售價以後，還是有賺錢，多願意提供大一些的議價空間，儘快成交。

　另外，少數建商蓋的套房，位處市區地段，原本開價就比區域行情高出許多，現在市況不佳，價格馬上下壓，實際成交價比建商開的價格，傳出下降三成。

　二、成交期拖長到一、二個月。

　今年第一季、第二季，套房投資客比重高，下手快速，大多二周到一個月就成交。

　現在，大多是自住客進場，對房子的居住環境，生活機能、建材設施，比較用心注意，往往一戶房子看了六、七次，還沒有決定下手，買屋猶豫期大幅拉長。

　一戶套房從客戶上門看屋，往往經過一、二個月才成交。

　三、建商、客戶認知差距擴大，價格紊亂。

　呂信銓說，各區域套房個案不同，議價空間差距很大。

　不少建商依然看好房市前景，特別是對明年總統大選，有很深的期待，建商多預估屆時如果情勢平穩，選後兩岸關係改善，台灣房市將有大行情。

　由於看好房市前景，有些建商打定主意慢慢賣，銷售價格也比較硬，新完工的套房，只給五％、八％的殺價空間。

　特別是資金充足、套房蓋在熱門地點，而且，已經賣出六、七成的建商，在沒有資金壓力的情況下，多不願明顯調低價格。

《YAHOO房地產》

買房產抗通膨，房地產界人士指出，最重要的就是，所購買的房產要有保值的功能，具有增值的潛力，如何挑中保值增功能的房產，下手區域和標的，買進時機和價格，是二大關鍵因素。

　一、區域地段、房產標的。

　信義房屋人員說，最要挑選都會區、精華區，投資置產有保障，這一點，從過去房價走勢的漲跌，看得最清楚。

　住商不動產主任徐佳馨說，二千年以來，各區房價表現不同，台北市大安、信義、南港，一漲六成、七成，台北縣也不遑多讓，八月中古屋平均成交價在二十二萬左右。

　至於中南部地區，台中市七期重劃區、高雄美術館周邊地區的房子，漲幅較大，但是，像小港、楠梓區，七年下來，房價持平。

　北中南三大都會以外，大部分地區的房價漲幅不大，再和民國七十九年、上一波房市高峰比起來，房價更只有當年的七成、八成。

　例如，北部的基隆、暖暖、瑞芳、八堵、桃園縣，中部的南投、台中縣，以及花東、高屏大部分地區，七十九年高檔進場的人，現在都還回不了本。

　即使是台北市的萬華、西寧南路、社子一帶，房價也和七十九年的高價，略有差距。

　中信房屋董事長特助胡佩蘭說，區域內有明星學區、重大交通建設、熱門商圈、公園綠地的房地產，保值增值功能較佳，同一區域內，建材、格局設計、管理良好的房子，漲相更好。

　二、購屋時機、買進價格。

　永慶房屋人員說，再好的房子，如果在房價漲多時，追高買進，可能要熬過數年的被套牢期，比較合適的下手時機，一、房市漲升途中的回檔時期，二、連跌數年的低迷時期。

　永慶房屋人員說，買房抗通膨，要計算資金、稅金的成本，期待的是增值收入，以及租金收益，特別是房產增值的效益。

　要達到這項目標，房子至少要能保值，就是房價漲幅和通膨打平，如果買進的房子經過十年、二十年，扣掉各項成本以後，房子帶來的增值幅度，比物價上漲幅度大，就不怕通膨的衝擊。

《yahoo房地產》

店面投資術，五大類型店面商圈，新富人士先從社區型入手。

　永慶房屋副理梁惠燕說，投資店面要有大把資金，同時，深入商圈、了解業態，以及租金行情、房產前景，以商圈型態來分，大致可以分成四大店面商圈。

　包括一、百貨商圈店面，二、夜市、大學商圈店面，三、大學商圈店面，四、捷運商圈商店，五、社區商圈店面。

　新富人士投資店面，最好一步一步來，從基礎篇、初階、中階、再進入高階，不是有錢就能投資。

　梁惠燕建議，不妨先從社區型店面下手，總價二、三千萬，門檻較低，投入的金額不必太大。

　對於看好店面前景的投資客，買進以後，主要出租賺取租金，如何增加店面的租金收益？

　信義房屋經理蘇啟榮說，一間店面分拆、分割出租，例如，走廊租給賣髮夾的，頂級精華區一坪半可能就能收到二萬元，並且將不同的租客，重新組合。

　要這麼做，前提是有錢、有閒、有本事、也要有興趣。

　蘇啟榮，到底什麼地區的房子，可以當店面使用，除了市況以外，還要看法令規定，土地使用分區限制。以台北市而言，規定嚴格，一樓都可以當店面，但是，依據所處地區、巷道，限制營業規模、業態、業種，像小巷子只能做小吃，不能開餐廳，這是因為消防、逃生的考量。

　只是，很多店面的使用狀況，和法令有出入，像台北市東區一些巷弄的店面，登記是小吃店，開的是餐廳、咖啡廳。倒是，信義計畫區管得就嚴了，連招牌大小、顏色都有規定。

　蘇啟榮說，有心投資店面的人，要弄清楚法令規定，注意已在營業的店面，是否合法。

　還有要注意使用狀況，曾有人買的店面，外推擴大使用面積，使用八十坪，但是，權狀六十坪，本來要租給大型知名商店，辦理變更使用登記時，主管機關實地勘查才發現，使用面積要縮小為六十坪，租金變少，還要花錢、費功夫復原。

《YAHOO房地產》

今年以來房價雖然持續走升，但明顯的漲幅越來越緩，下半年後已呈現持平的走勢。對投資者來說，短期要透過轉售賺價差的可能性已越來越低，也因此今年以來隨著房價接近高點，投資客也漸漸淡出市場。加上第二季起，銀行配合金管局政策，房貸放款趨於嚴謹，尤其對投資交易的貸款更是保守。因此在短期獲利空間壓縮、資金來源受限雙重影響之下，這幾年國內房市的投資風潮已明顯降溫，取而代之的是一般的首購及換屋需求，重回市場主流，這類實質需求的比例，由年初的七成回升到八成左右。

信義房屋協理吳銘鴻表示，自去年第一季至今，台北市區因投資目的而購買房地產的比例，已由去年第四季近三成的高點逐漸下滑，目前購屋投資的比例僅約14個百分點，台北縣部份也由同期的28%衰減至目前的16%。

吳銘鴻指出，受行庫緊縮房貸成數影響，房市生態丕變，隨著銀行緊縮小套房的房貸成數，使得投資為主的套房產品面臨流通性的問題，不少投資型客戶因而悄悄的退場。小坪數產品不再吃香，取而代之是兩房以及中大坪數換屋產品，自年中以來則不斷擴大在房市交易的比例。

仔細分析換屋族的購屋原因，多半來自空間不敷使用，希望尋求更舒適的大空間或是轉換更優質的居住環境，而在房屋一買一賣之間，因可籌措到較多的自備款，因此在購屋標的的選擇上具備較大的選擇空間。相較於換屋族對於空間及環境的偏好，首購族往往會受限於預算，如果又沒有「富爸爸」的支援下，僅能選擇較便宜或較小坪數的房子。

信義房屋指出，首購族群一直是房屋市場上的主力，但由於台北市區房價持續處於高檔，近兩年來台北市區房屋交易的首購比例均低於換屋比例，並且有逐年攀升的趨勢。相對於台北市區的現狀，台北縣地區的房價顯得「平易近人」許多，因此以首購為主的趨勢並未改變。

根據信義房屋不動產企研室的統計，台北市換屋比例從95年第三季的36.86%攀升至目前的41.67%，增加約五個百分點；台北縣部份亦由30.23%增加至34.25%。在首購族群比例方面，從去年第三季至今，台北市首購族的比例亦由29.44%上升至35.42%，北縣首購的比例從36.54%增加至44.75%。

從上述統計結果不難發現，在台北市區，換屋族群的比例較首購高出約六個百分點，但在台北縣部份，首購族的比例卻遠高出換屋族十個百分點，顯示在台北市區房價不斷攀升的情況下，使得原本有意在台北市區置產的首購族，只好轉移目標到房價漲幅較為溫和的北縣地區。

至於哪些區域是大台北地區換屋族及首購族較偏好的購屋地點呢？信義房屋發現，隨著M型社會的到來，換屋族流動的方向也有朝兩端傾斜的趨勢。就換屋來說，一般以事業有成的中產階級居多，多半仍偏好房價較高且溫和上漲的台北市的士林、內湖、大安、文山、南港等地區，換屋比例均超過40個百分點，其中士林區及內湖區均超過五成，大安區亦有接近五成的表現；在台北縣部份，換屋比例超過五成的地區分別為蘆洲（58.62%）及淡水（56%）兩地。

吳銘鴻表示，士林、內湖、大安等地區均具備交通便利、區內有明星學區等優勢，而文山、南港及蘆洲地區近幾年成屋推案多以大坪數住宅為主，而淡水地區主推景觀休閒住宅，因此均能吸引換屋族的目光。

另外在首購部分，台北縣的樹林、中和、泰山、板橋、新莊等地均為首購比例超過五成的區域，其中板橋及中和同樣具備交通便利的優勢，而樹林、泰山及新莊的總價相較其他地區來得便宜，因此對於首購族較具吸引力。

吳銘鴻認為，投資需求的多寡正代表市場預期心態的高低。而過去一段時間市場上的交易明顯受到投資需求熱絡的影響，而產生價格快速上升的走勢。因此，當投資需求回到正常比例之際，可預見未來房價的變動將趨於和緩。此外，投資者因為看的房子多，對於房價的敏銳度也高。因此市場上條件比較好的房子，往往很快就被投資者買走，一般買方不容易搶的到。而現在市場回歸常態，對買方來說，反而具有較多的選擇，可以找到心目中理想的家。

《資料來源: 信義房屋》

台北市店面租金高漲，加上企業控制經營成本，一些坪數大、月租金動輒超過20萬元的店面愈來愈難找租客，不過把店面切割成小單位分租，可降低空置風險，還能提高1~2成的租金收益。房仲業者表示：「店面分租市場，愈來愈大。」

審慎務實
很多熱鬧商圈的店面不堪房東調漲租金而退租，南京東路1間90坪原本出租給服飾業的店面，服飾業退租後，屋主希望維持原月租金50萬元，可是放半年找不到租客，後來分割一半以25萬租給房仲，另一半目前還空置。永慶房屋店面事業經理李元鳳表示，畢竟付得起20多萬元月租的房客多，付得起50萬元租客少，目前店面坪數需求有降低趨勢。
南京西路上衣蝶商圈的政大書局結束營業後，屋主希望店面月租70萬元，租客最高出價只有60萬元，後來切割後租給房仲公司和康是美，還是擁有相同的租金報酬。
李元鳯表示，投資型房東多希望拉高租金，面馬路，面寬足的店面適合切割，強勢的房東多半會要求共用廁所衛浴，租賃合約上通常僅需依平面圖載明同戶店面中各店家的使用範圍。

水電表最好分開獨立
近期以1.15億元、換算每坪639萬元成交的捷運公館站「戀戀台大」店面，權狀18坪，室內7.6坪，屋主分割成3間實坪2坪多小店面，都租給服飾和小飾品業，每間月租12~14萬元，雖然店面總金額逾億元，還是能維持近4%投資報酬率。如今該店面旁邊21坪店面，開1.9億元天價待售，若成交將創台北店面新高行情。
北區房屋副總謝萬雄表示，雖然店面分割出租獲利效益佳，不過要注意承租人租約期間的不一致，以及最好額外裝設獨立電表、水表，避免使用糾紛，在租客的業種上，宜選擇集客效應互補的行業。

時間性分租提高收益
此外，依時間或季節時間性分租，也是提高收益方式。李元鳳說，1天中將店面依時段分租，主要用於傳統市場或夜市旗樓式店面。利用不作生意時段出租給其他房客，考量商圈型態與人潮外，也要找非固定式、容易搬遷、沒有固定裝潢，例如，早上作早餐，晚上則就作鹽酥雞。
這類餐飲小吃通常勞力密集，雖然拉長營運時間，但租金通常不高，販賣品項要接近，才能經營。依季節分租多屬「二房東」型態，例如民權東路上有間生意不錯薑母鴨，月租金9萬，因1年只能營業6~7個月，老闆以租金6~8折租給臨時賣場，在空置期增加一筆收入。

《壹蘋果地產王》

韋帕來襲，風雨交加，淹水、風雨的報導，鎮日播送，房地產界人士說，水患問題較大的地區，往往短期間內，房子的議價空間會擴大，對買方而言，等於是利空進場的機會。

　颱風季節看屋兩要訣，不妨掌握「看小不看大，重舊不重新」的要訣，適度殺價，降低購屋支出。

　一、看小不看大。

　住商不動產總經理林倩說，每次颱風一來，淹水報導連日播送，其實，這類報導往往針對大範圍區域，其實，大區域裡頭，還是有小區段，不易淹水。

　只是，報導一出，總讓區域房價短期下跌、議價空間增大，對於打算購屋的民眾，在淹水的大區域中，尋找不會淹水的小區段，有機會買到便宜的好房子，這段時間議價，往往可以省下數十萬的費用。

　二、重舊不重新。

　林倩指出，豪大雨對住宅是最大的考驗，特別是屋況不佳、重新裝潢過的物件，最容易原形畢露。

　颱風過後看屋，不妨選擇未裝潢過的房子，如果挑選裝潢過的房子，最好選擇裝潢一陣子的房子，更容易看出房屋本身的好壞。

　這個季節看屋，把握重舊不重新，可以有效降低買到漏水屋的風險。

　一個地區如果長期淹水、周期性淹水，才會對區域房地產造成長期的負面影響，像整治前的汐止，但是，員山子分洪道使用後，汐止便很少聽到大範圍的淹水，反而因為鄰近內湖、南港，汐止房價應聲上揚。

　急風驟雨、一時排水不及，所造成的淹水情況，購屋民眾反而可以把握殺價時機，逢低進場。

　另外，第一次水患造成的恐慌，對房價影響最大，不過，恐慌效應會隨著淹水次數而遞減，一個地區習慣性淹水區後，房價再下跌也相對有限。

《YAHOO房地產》

地價稅開徵了，銀行財富管理部門人員提醒客戶，一般稅率變更成優惠稅率，稅捐機關受理到九月二十二日(本周六)為止，由於適逢假日，順延到下周三、中秋節過後第一天。

　這一年來，只要不動產有辦理產權移轉的民眾，不妨注意一下，是否有申請適用自用住宅優惠稅率，只要及時辦妥手續，可以省下一筆錢。

　台北富邦銀資深經理陳秋蘭說，地價稅的自用稅率是千分之二，一般稅率是千分之十，同一房地產如果按一般稅率計算是二千元，改按自用優惠稅率計算，變成四百元。

　地價稅的金額，一般住家從數百元到數千元不等，像汐止、二十七層樓的自有住宅，土地持分少，只要數百元，台北市的房子，地價稅繳納一、二千元，很正常。

　土銀人員說，本來適用自用稅率的房子，轉手買賣、產權移轉後，如果沒有申請適用自用優惠稅率，會被按照一般稅率課稅。

　陳秋蘭說，稅捐機關在民眾辦理產權移轉後，會通知民眾，如果符合自用條件，可以申請適用自用住宅優惠稅率。

　但是，民眾可能疏忽忘記，以今年而言，如果超過下周三、最後截止日，還沒有去辦，今年只好先按一般稅率繳納，重新申請、明年再改按優惠稅率繳稅。

　永慶房屋副理梁惠燕說，今年來，房地產產權移轉案件，超過四十萬案，買賣、贈與都有。

　一位金融界人士說，曾有一位長輩，贈與孩子不動產後，自己仍住在這戶房子裡，產權移轉後，沒有辦理適用優惠稅率的手續，好幾年都按照一般稅率繳稅，金額相差近萬元。

　彰銀人員指出，有些不動產的地價稅金額不大，但是，事關民眾權益，還是自己要多留意。

　陳秋蘭說，今年地價稅繳稅期間，從十一月一日到十一月三十一日截止，需要辦理變更適用稅率的民眾，上網申請就可，如果沒有電腦上網，也可以跑一趟稅捐處，現場有專人協助辦理。

《YAHOO房地產》

【曾敬德╱台北報導】多家房仲業者中古屋交易件數，從7月開始明顯縮減，房價高檔震盪，短線投資氣氛不佳，但辦公室成交件數從第2季開始就逐月明顯成長，中長期投資客積極轉進台北市辦公室置產，租金投資報酬率超過4%，在A級辦公商圈找B級辦公大樓，成為投資新趨勢。

投資新寵
台北市住家房價明顯飆漲，A級辦公商圈大馬路沿線即使有空地，建商寧願推出豪宅也不想蓋辦公大樓，導致台北市辦公室大樓新供給稀少，辦公室市場反倒受惠，目前台北市B級辦公大樓的平均空置率已經低於10%，租金緩步上漲，復甦態勢明顯。

B級物件適民眾投資
戴德梁行協理薛惠珍認為，國際上主要都會區都是辦公大樓房價高於一般住宅房價，這波房地產漲勢集中在住家產品，都會區辦公室具補漲空間，外資與本土壽險公司都在台北市尋找投資標的，B級辦公大樓或住商混合的辦公室產品，因而雨露均霑，順勢上揚。
A級辦公大樓產品競爭力強，吸引外商與大型企業進駐，此類產品稀少且產權完整，都掌握在大型財團手上，整棟金額高，鮮少單層分割出售，一般民眾難切入， B級辦公大樓產權分散，甚至部分還流通在法拍市場，一般民眾較容易尋找標的，房價也較低。

報酬率通常超過4.5%
信義商仲部統計，台北市主要辦公商圈的B級辦公大樓，每坪租金1400~1900元，房價每坪32~48萬元，投資報酬率常超過4.5%。
信義房屋商仲部副總林彥宏表示，台北市一般住宅租金每坪難超過1000元，房價每坪卻常超過40萬元，高出辦公室房價許多，但B級中古辦公大樓每坪租金超過1400元，但房價鮮少超過40萬元，目前住家房價高檔震盪，租金不會上漲，台北市辦公室景氣逐漸轉佳，中長期持有是很穩健的投資。
挑選台北市B級辦公大樓，優選交通便捷的市區，現在施工中的捷運線的出口站周邊，交通機能還無法顯現，甚至因施工交通不變，影響當地租金與房價，現在是卡位好時機，如施工中的南京松江商圈等，選擇捷運周邊500公尺的辦公大樓，增值潛力更強。
中信房屋副總劉天仁建議，優選進駐行業單純的大樓，可從1樓大廳掛設的公司招牌，就可看到哪些行業進駐，1樓大廳要寬敞明亮，有些中古辦公大樓雖然裝潢不若A級辦公大樓氣派，但只要乾淨明亮也是好的標的。

台北市主要辦公商圈「B級」辦公大樓行情
●商圈：敦化南北路商圈
每坪租金：1700~1900元
每坪房價：42~48萬元
投資報酬率：4.75~4.85%
●商圈：復興南京商圈
每坪租金：1500~1700元
每坪房價：36~41萬元
投資報酬率：4.97~5%
●商圈：南京四、五段商圈
每坪租金：1400~1600元
每坪房價：32~38萬元
投資報酬率：5~5.25%
●商圈：信義世貿商圈
每坪租金：1600~1800元
每坪房價：40~45萬元
投資報酬率：4.8%
●商圈：松江南京商圈
每坪租金：1400~1600元
每坪房價：35~40萬元
投資報酬率：4.8%

資料來源：信義房屋商仲部

漲漲漲，全國消費者物價指數十年之間上揚8%，在這個牛奶、麵粉、油價連雞肉飯都在漲，惟獨薪水不漲的年代，不動產由於具備保值性，而成為家庭主要資產的一部分；根據信義房屋統計，十年來隨著物價波動，同樣一份薪水，民眾可買的民生物資愈來愈少，但大台北地區的房地產卻隨著時間拉長，十年來價格水漲船高，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上，充分發揮不動產的保值特性，其中又以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，對公司法人而言，持有一定部位的不動產有助於企業財務結構的健全。尤其近三年來房價明顯上揚，對於擁有大量不動產的壽險或是傳產業者，因為不動產重估而提升企業資產淨值，進而帶動股價上揚。儘管從內政部營建署最新發布的住宅資訊顯示，全國自有住宅比例已高達87%，租賃比例則為7.8%。八成以上的家庭擁有自己的房子，顯示國人「有土斯有財」的觀念濃厚，房屋市值的變動，對於大多數家庭的名目財富，同樣會產生增值或減縮的影響。也因此當物價明顯走升而出現通膨疑慮時，不少民眾因而選擇購買房屋來避免財富縮水。

根據信義房屋統計，86年至今北中南三大都會區平均每戶住宅市值增加34%，而這十年間全國消費者物價指數上揚8%，房價的增幅超過物價漲幅的3倍以上，充分發揮不動產的保值特性。此外，2000年起隨著全球資產市場對於不動產偏好程度的增加，也讓房屋市值的增幅不亞於高風險的股市。以美國為例，過去十年間房價上揚111%，不僅明顯高於30%的物價上漲率，比起道瓊股價指數70%的升幅，更是明顯超越。至於台股漲幅方面，86年適逢股市高峰，因此近十年的變動幅度為-2%，自然遠不及房市的表現。

若比較三大都會區房屋的增保值能力，毫無疑問的以台北市增值幅度最高，平均每戶住宅上半年市值為1162萬元，相較86年同期的761萬增值401萬，增幅達53%。而相鄰的台北縣由469萬增值138萬，平均每戶市值為607萬，增幅29%居次。而台中市在過去一年房價勁昇之下，上半年每戶住宅均價為666萬，相較十年前的538萬增值24%而為128萬。至於高雄市，十年前每戶522萬至今為529萬，增幅僅1%。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，經濟活動、人口成長及居民所得，影響一地房市的需求，因此台北市自然成為全國購屋需求最高的地區。更重要的是北市的盆地地形，限制了土地供給；在這樣的供需結構下，北市房價易漲難跌，長期增值性也最高。而房價表現相對較弱的高雄市，或許受到85年實施容積管制引發建商搶建，導致86年後市場維持供過於求的局面。不過觀察高鐵通車前後一年，高雄市房價擺脫過去震盪持平的走勢而呈現明顯的上揚，對未來有助於持續產生正面的財富效果。

此外，從各區域住宅房價的增額及增幅，不僅反映出民眾對於當地購屋需求的強弱，也可看出一地的生活機能的完善程度及發展潛力的高低。就台北市來說，大安區每戶住宅房價增值548萬最多，生活機能的完備充分反映在房價的增值上。至於增幅最高的則是信義區的67%，明顯受到信義計畫區的發展帶動。而新店市則是台北縣增值金額及增幅最大的地區，每戶增值202萬，增幅達37%；捷運以及快速道路大幅拉近新店與北市中心的時間距離，構成新店房價的有力支撐。

蘇啟榮表示，對民眾而言，住宅是生活基本設施，無法像股票一樣當股價上揚就可以賣掉變現。因此對大多數家庭來說，房價上揚所帶來的僅是名目財富的增加。不過就部分換屋族群來說，則可利用房價的增值，享受小換大、舊換新的好處。尤其像是房價增值最高的大安區，一戶30坪二十幾年的公寓，市值由十年前的七百多萬增值到一千多萬。這樣的價格可以在北縣近捷運站且生活機能完善的區域，換到一間40坪十年新的電梯大樓。因此對於十年前因工作或小孩學區考量而購買市中心房子的民眾，目前在交通便利且用不著學區資格的狀況下，便可透過換屋把原有較小較舊的殼進行升級。尤其北市有些家庭，家中有年輕人剛結婚或添新成員，不用另外買或是租房子，直接把舊房子賣掉換到北縣的大房子，享受三代同堂的生活。

類似由市中心遷往市郊的換屋需求，自去年第二季北市房價強勁走升之後，即有增加的現象。像是板橋、中永和、新店等鄰近北市且有捷運經過的地區，由北市而來的換屋客明顯增加一成以上。而在房價來到相對高檔，而物價持續走升的趨勢下，透過適當的換屋，或許是一個既可對抗通膨，又可以將名目財富轉化為實質效益的理想選擇。

《資料來源: 信義房屋》